Вставьте защитную оговорку: посредническое вознаграждение считается заработанным только после того, как арендатор оплатит первый счет за аренду и вступит во владение; если потенциальный арендатор отказывается от договора до этого, сумма, хранящаяся на клиентском счете, должна быть возвращена в течение пяти рабочих дней.
Должен ли риэлтор возвращать комиссионные после расторжения договора аренды после подписания договора?
В отсутствие установленного законом правила охлаждения или пункта, привязывающего оплату к фактическому заселению, брокерское вознаграждение обычно начисляется после подписания договора аренды обеими сторонами.
Три триггера отменяют эту норму:
- Закон об отсрочке платежа. Виктория предоставляет арендаторам пять рабочих дней для расторжения договора, а Онтарио — 48 часов для электронных договоров; в течение этих сроков все платежи должны быть возвращены.
- Оговорки об условном гонораре. В некоторых договорах на оказание услуг указано, что оплата производится «по факту заселения». Отказ от оплаты до передачи ключей активирует возврат средств.
- Вставьте градуированный график хранения: 30 % не возвращается за маркетинг, 70 % зависит от заселения, ссылаясь на местное законодательство о защите прав потребителей.
- Выставьте счет-фактуру с указанием расходов на рекламу, проверку анкетных данных и административных часов, чтобы обосновать любую удержанную сумму.
Данные опроса Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью за 2026 год показывают, что структурированные графики гонораров сокращают количество споров о возврате денег на 54 % и снижают судебные издержки в среднем на 1 200 долларов США за дело.
Если в законодательстве ничего не сказано, предложите уступку доброй воли — например, удерживайте только маркетинговые расходы, чтобы сохранить отношения с клиентами и реферальный бизнес.
Создает ли подписание договора аренды обязательство по выплате комиссии?
В тот момент, когда арендодатель и потенциальный жилец подписывают договор аренды, большинство брокерских контрактов рассматривают вознаграждение агента как полностью заработанное и не подлежащее возврату. Данные опроса, проведенного Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью в 2026 году, показывают, что в 78 % договоров листинга в США вознаграждение определяется как «заработанное и подлежащее выплате» после обмена подписями, независимо от того, займет ли арендатор в итоге помещение.
Основные юридические этапы
Дата исполнения — В Нью-Йорке Закон о недвижимости 442-a позволяет лицензированному брокеру требовать вознаграждение после подписания договора сторонами, а в Гражданском кодексе Калифорнии 1624(d) используется аналогичная формулировка.
Оговорка о заселении — Примерно 22 % контрактов содержат требование о «заселении»; отсутствие такой формулировки оставляет мало возможностей для отмены гонорара.
Дополнение о взаимном отказе от договора — отдельный письменный документ, подписанный всеми сторонами, является единственным надежным способом отмены права на получение гонорара без судебного разбирательства.
Меры по снижению рисков
1. Депонируйте плату до вступления арендатора во владение; выдавайте средства только после передачи ключей.
2. Включите условие о заселении, согласно которому вознаграждение агента подлежит выплате только в том случае, если арендатор заселится на минимальный срок (например, на 30 дней).
3. Определите формулу пропорционального возмещения, привязанную к количеству неиспользованных месяцев, если произойдет досрочное расторжение договора.
4. Укажите четкий крайний срок — обычно пять рабочих дней — для письменного расторжения договора; молчание после этого срока подтверждает право на удержание вознаграждения.
Согласовывая брокерское соглашение с этими контрольными точками, владельцы и агенты минимизируют споры и сохраняют профессиональные отношения, одновременно защищая потоки доходов.
Как местные законы определяют право риэлтора на удержание комиссии?
Англия и Уэльс
Германия (гражданско-правовая модель)
Шаги действий : 1) найдите в местном законодательстве раздел, посвященный брокерским договорам (часто обозначается как «брокерские услуги», «агентство недвижимости» или «риэлторские услуги»); 2) прочитайте все пункты «готов, хочу и могу» или «договор заключен»; 3) проверьте, содержит ли договор на оказание услуг отдельную невозвращаемую плату за маркетинг; 4) изложите условия возврата в письменном виде, прямо ссылаясь на положение закона; 5) ведите датированные записи, подтверждающие либо удержание, либо возврат платежа.
Каковы правовые основания для требования возврата комиссии?
Немедленно подайте письменную претензию, ссылаясь на любой пункт агентского договора, который ставит комиссию в зависимость от фактического начала аренды и внесения арендной платы.
Приложите подтверждающие документы — агентское соглашение, электронную переписку, объявления о продаже недвижимости — и ссылайтесь на соответствующий закон при составлении письма с требованием. Если агент отказывается, подайте иск о возмещении убытков или жалобу местному омбудсмену по недвижимости или регулятору рынка недвижимости до истечения срока давности.
Как характер работы риэлтора влияет на право на возмещение?
Обращайтесь за возмещением только в том случае, если брокерское соглашение связывает оплату с фактическим заселением арендатора, а не с представлением брокером готового, желающего и способного жильца.
И наоборот, если в договоре вознаграждение обозначено как «непредвиденные расходы, связанные с заселением», выплачиваемые при первом арендном платеже, основания для возврата средств усиливаются, если арендатор выезжает раньше срока. Проверьте, передал ли брокер ключевые документы — кредитный отчет, квитанцию о переводе депозита, контрольный список для заселения. Отсутствие этих документов ослабляет претензии к тому, что вознаграждение уже заработано.
Практические шаги: 1) изучите положение о компенсации на предмет наличия триггерной формулировки («исполнение» против «владения»); 2) определите количество невыполненных задач — оставшиеся дни на маркетинг, невозмещенные расходы на рекламу; 3) запросите подробный счет с указанием часов и расходов; 4) договоритесь о пропорциональном удержании в соответствии с выполненными этапами; 5) если переговоры затягиваются, подайте жалобу в местный совет по лицензированию недвижимости или суд по мелким искам, ссылаясь на законы о защите прав потребителей о неосновательном обогащении.
Можно ли требовать возмещения, если арендатор снимает квартиру, не въезжая в нее?
Возмещение возможно только в том случае, если в договоре на оказание услуг оплата услуг четко привязана к успешному заселению или если законы о защите прав потребителей предоставляют время для охлаждения, которое не истекло.
В Англии и Уэльсе Положения о потребительских договорах 2013 года предусматривают 14-дневный календарный период охлаждения для договоров, заключенных вне помещения или на расстоянии; письменная отмена в течение этого периода обязывает посредника вернуть полученные суммы в течение 14 дней, если только клиент прямо не потребовал немедленного исполнения и не признал ответственность за гонорар.
Если указание было дано лично в офисе агента, право на охлаждение не действует; возмещение зависит от того, классифицируется ли в письменных условиях оплата как обусловленная или заработанная после представления подходящей недвижимости, независимо от рода занятий.
Если соглашение о возмещении достигнуто или суд вынес решение о выплате, перевод должен быть осуществлен в течение 14 дней; за просрочку может быть начислен процент по установленной ставке (в настоящее время 8% годовых в соответствии с Положением о просрочке уплаты коммерческих долгов 2013 года).
Как документировать и согласовывать условия комиссии, чтобы избежать споров?
Рекомендация: Включите в договор аренды в качестве приложения график комиссионного вознаграждения с указанием процента, срока оплаты и правил погашения, если арендатор никогда не займет помещение; обе стороны должны поставить свои инициалы на каждой странице.
Ключевые моменты составления
- Определите «дату активации» (обычно это дата передачи ключей) и установите, что плата вносится только в этот момент.
- Включите оговорку о пяти рабочих днях, в течение которых плата может быть отменена без штрафных санкций.
- Держите плату на счете условного депонирования, управляемом нейтральной заинтересованной стороной, до даты активации; укажите в тексте номер счета условного депонирования и банк.
- Укажите формулу пропорционального возмещения (например, 20 % месячной арендной платы за каждую неделю упущенного срока проживания) для любого частичного возмещения.
- Добавьте пункт о разрешении споров, требующий письменного уведомления в течение семи дней и проведения медиации перед судебным разбирательством; укажите контактные данные местного центра медиации.
- Вставьте строку с указанием города и главы устава, регулирующего услуги агентства.
Тактика ведения переговоров
- Предложите скользящую шкалу вознаграждения: 50 % при исполнении, 50 % при активации. Это равномерное распределение риска и широко распространено на крупных городских рынках Великобритании.
- Установите потолок (например, месячная арендная плата или 8 % от годовой арендной платы, в зависимости от того, что ниже), чтобы вознаграждение было пропорциональным.
- Попросите агента отказаться от аванса или уменьшить его размер, если объект остается вакантным более 30 дней; данные о вакансиях обычно можно получить на местных порталах.
- Попросите, чтобы любые маркетинговые расходы были детализированы и вычитались из вознаграждения только при предоставлении квитанций.
- Оговорите пункт о «замене арендатора», позволяющий клиенту предоставить другого жильца в течение 14 дней и исключающий плату за отмену сделки.
- Регистрируйте каждое изменение с помощью электронных писем с отслеживанием изменений или электронной подписи с временными отметками.