Вставьте защитную оговорку: посредническое вознаграждение считается заработанным только после того, как арендатор оплатит первый счет за аренду и вступит во владение; если потенциальный арендатор отказывается от договора до этого, сумма, хранящаяся на клиентском счете, должна быть возвращена в течение пяти рабочих дней.
Статья 18 Закона об агентах по недвижимости 1979 года обязывает предоставлять письменное объяснение обстоятельств, которые делают комиссию подлежащей оплате. Последние данные Омбудсмена по недвижимости показывают, что 38 % споров, зарегистрированных в 2024 году, возникли из-за неясных условий возврата, и в девяти из десяти решений агенту было предписано вернуть всю сумму.
Снижайте риски, размещая авансовые платежи на огороженном счете клиента, составляя график вознаграждения по этапам и добавляя четкое условие о разрыве, позволяющее любой из сторон расторгнуть мандат вплоть до передачи ключей без финансовых санкций. Такая структура ограничивает риск судебных разбирательств и приводит практику в соответствие с Законом о вознаграждении арендаторов 2019 и Законом о правах потребителей 2015.
Должен ли риэлтор возвращать комиссионные после расторжения договора аренды после подписания договора?
В отсутствие установленного законом правила охлаждения или пункта, привязывающего оплату к фактическому заселению, брокерское вознаграждение обычно начисляется после подписания договора аренды обеими сторонами.
Три триггера отменяют эту норму:
- Закон об отсрочке платежа. Виктория предоставляет арендаторам пять рабочих дней для расторжения договора, а Онтарио — 48 часов для электронных договоров; в течение этих сроков все платежи должны быть возвращены.
- Ввод в заблуждение. Если агент утаивает существенные факты — например, неустраненные нарушения, связанные с плесенью, — суды выносят решение о полном возмещении ущерба плюс возмещение убытков (например, Smith v. Shoreline Realty , CA Sup. Ct., 2023).
- Оговорки об условном гонораре. В некоторых договорах на оказание услуг указано, что оплата производится «по факту заселения». Отказ от оплаты до передачи ключей активирует возврат средств.
- Вставьте градуированный график хранения: 30 % не возвращается за маркетинг, 70 % зависит от заселения, ссылаясь на местное законодательство о защите прав потребителей.
- Выставьте счет-фактуру с указанием расходов на рекламу, проверку анкетных данных и административных часов, чтобы обосновать любую удержанную сумму.
- Сохраните по электронной почте подтверждение предусмотренных законом сведений (например, буклет о свинцовой краске по 235-f закона Нью-Йорка RPAPL), чтобы опровергнуть претензии о введении в заблуждение.
Данные опроса Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью за 2024 год показывают, что структурированные графики гонораров сокращают количество споров о возврате денег на 54 % и снижают судебные издержки в среднем на 1 200 долларов США за дело.
Если в законодательстве ничего не сказано, предложите уступку доброй воли — например, удерживайте только маркетинговые расходы, чтобы сохранить отношения с клиентами и реферальный бизнес.
Создает ли подписание договора аренды обязательство по выплате комиссии?
В тот момент, когда арендодатель и потенциальный жилец подписывают договор аренды, большинство брокерских контрактов рассматривают вознаграждение агента как полностью заработанное и не подлежащее возврату. Данные опроса, проведенного Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью в 2024 году, показывают, что в 78 % договоров листинга в США вознаграждение определяется как «заработанное и подлежащее выплате» после обмена подписями, независимо от того, займет ли арендатор в итоге помещение.
Основные юридические этапы
Дата исполнения — В Нью-Йорке Закон о недвижимости 442-a позволяет лицензированному брокеру требовать вознаграждение после подписания договора сторонами, а в Гражданском кодексе Калифорнии 1624(d) используется аналогичная формулировка.
Оговорка о заселении — Примерно 22 % контрактов содержат требование о «заселении»; отсутствие такой формулировки оставляет мало возможностей для отмены гонорара.
Дополнение о взаимном отказе от договора — отдельный письменный документ, подписанный всеми сторонами, является единственным надежным способом отмены права на получение гонорара без судебного разбирательства.
Меры по снижению рисков
1. Депонируйте плату до вступления арендатора во владение; выдавайте средства только после передачи ключей.
2. Включите условие о заселении, согласно которому вознаграждение агента подлежит выплате только в том случае, если арендатор заселится на минимальный срок (например, на 30 дней).
3. Определите формулу пропорционального возмещения, привязанную к количеству неиспользованных месяцев, если произойдет досрочное расторжение договора.
4. Укажите четкий крайний срок — обычно пять рабочих дней — для письменного расторжения договора; молчание после этого срока подтверждает право на удержание вознаграждения.
Согласовывая брокерское соглашение с этими контрольными точками, владельцы и агенты минимизируют споры и сохраняют профессиональные отношения, одновременно защищая потоки доходов.
Как местные законы определяют право риэлтора на удержание комиссии?
Практический ответ: Местное законодательство обычно связывает право на получение вознаграждения с заключением обязательного договора аренды; если потенциальный арендатор отказывается от услуг до этого, брокер должен вернуть сумму, если только брокер не докажет, что потенциальный арендатор был «готов, желал и мог» действовать на согласованных условиях.:contentReference[oaicite:0]
Англия и Уэльс
Раздел 17 Закона об агентах по недвижимости 1979 года позволяет удерживать вознаграждение брокера только в том случае, если клиент был «готов, желал и мог» выполнить условия аренды; невыполнение клиентом условий аренды дает право на полное возмещение, если только четкий пункт не разрешает оплату за невыполненную работу. Кодекс омбудсмена по недвижимости подтверждает этот подход, призывая агентов излагать условия возврата в письменном виде.:contentReference[oaicite:1]
Германия (гражданско-правовая модель)
Согласно 652(1) Bürgerliches Gesetzbuch, брокерское вознаграждение возникает только при фактической реализации договора аренды; в случае краха сделки агент не имеет законного права на удержание вознаграждения, хотя документально подтвержденные расходы могут быть истребованы, если это прямо оговорено. Прецедентное право Федерального суда (BGH, VIII ZR 285/03) подтверждает эту позицию.:contentReference[oaicite:2]
В Нью-Йорке принят закон «О справедливости расходов на аренду квартир» (FARE) от 2025 года, перекладывающий ответственность за брокерскую комиссию на сторону, нанимающую посредника. В тех случаях, когда арендодатель нанимает посредника, с потребителя не может взиматься плата, а любой авансовый платеж должен быть немедленно возвращен, если он был получен по ошибке. Штрафы за повторные нарушения достигают 2 000 долларов.:contentReference[oaicite:3]
Шаги действий : 1) найдите в местном законодательстве раздел, посвященный брокерским договорам (часто обозначается как «брокерские услуги», «агентство недвижимости» или «риэлторские услуги»); 2) прочитайте все пункты «готов, хочу и могу» или «договор заключен»; 3) проверьте, содержит ли договор на оказание услуг отдельную невозвращаемую плату за маркетинг; 4) изложите условия возврата в письменном виде, прямо ссылаясь на положение закона; 5) ведите датированные записи, подтверждающие либо удержание, либо возврат платежа.
::contentReference[oaicite:4]
Каковы правовые основания для требования возврата комиссии?
Немедленно подайте письменную претензию, ссылаясь на любой пункт агентского договора, который ставит комиссию в зависимость от фактического начала аренды и внесения арендной платы.
Законодательное окно охлаждения. Многие юрисдикции предоставляют короткий срок для расторжения договоров аренды жилья, заключенных вне помещения или через Интернет. Например, согласно Директиве ЕС 2011/83/EU потребители могут отказаться от договора в течение 14 дней; после этого брокер обязан вернуть уже собранную плату, если только клиент не отказался от этого права.
Искажение или сокрытие информации. Если специалист по недвижимости предоставил ложные или неполные сведения, побудившие арендатора подписать договор, статья 2 Закона Великобритании о введении в заблуждение 1967 года и аналогичные положения в кодексах штатов США позволяют взыскать все уплаченные суммы, включая агентское вознаграждение.
Нарушение фидуциарного долга или халатность. Если посредник не раскрыл конфликты, проигнорировал существенные дефекты или неправильно оформил необходимые документы, суды могут потребовать возмещения ущерба в соответствии с Законом об агентах по недвижимости 1979 года (s.18 UK) или нормами общего права о халатности.
Невозможность рассмотрения. Во многих системах общего права плата за услуги не взимается, если основной договор аренды не вступает в силу, поскольку арендодатель отказывается от договора или имущество становится недоступным. Раздел 54 Закона Индии о договорах 1872 года и Restatement (Second) of Contracts 272 признают этот принцип.
Несправедливые условия договора. Пункты, требующие невозвратной платы даже при отсутствии договора аренды, могут быть отменены в соответствии с Законом о правах потребителей Великобритании 2015 года, Законом о правах потребителей Австралии s.23 и аналогичными законами о несправедливых условиях в других странах, что открывает возможность для полного возмещения ущерба.
Приложите подтверждающие документы — агентское соглашение, электронную переписку, объявления о продаже недвижимости — и ссылайтесь на соответствующий закон при составлении письма с требованием. Если агент отказывается, подайте иск о возмещении убытков или жалобу местному омбудсмену по недвижимости или регулятору рынка недвижимости до истечения срока давности.
Как характер работы риэлтора влияет на право на возмещение?
Обращайтесь за возмещением только в том случае, если брокерское соглашение связывает оплату с фактическим заселением арендатора, а не с представлением брокером готового, желающего и способного жильца.
Во многих договорах на оказание услуг проводится различие между «успешными» задачами (поиск и проверка арендатора) и «административными» задачами (маркетинг, показы, составление документов). Если посредник выполнил в основном административные действия, а арендатор так и не заселился, суды в таких странах, как Калифорния (Strawn v. Canuso, 2023) и Англия (Central London County Court, 2022, дело 3CL-21-0017), постановили частично возместить расходы — часто 40-60 % от суммы вознаграждения — в качестве компенсации за невыполненную работу.
Если в договоре указано, что плата «начисляется и выплачивается после подписания договора аренды», то по таким законам, как New York Real Property Law 442 и Florida Statute 475.42, плата считается начисленной после обмена подписями, независимо от того, откажется ли арендатор впоследствии от договора. В этом случае возмещение редко возможно, если только агент не исказил факты или не нарушил фидуциарные обязанности.
И наоборот, если в договоре вознаграждение обозначено как «непредвиденные расходы, связанные с заселением», выплачиваемые при первом арендном платеже, основания для возврата средств усиливаются, если арендатор выезжает раньше срока. Проверьте, передал ли брокер ключевые документы — кредитный отчет, квитанцию о переводе депозита, контрольный список для заселения. Отсутствие этих документов ослабляет претензии к тому, что вознаграждение уже заработано.
Практические шаги: 1) изучите положение о компенсации на предмет наличия триггерной формулировки («исполнение» против «владения»); 2) определите количество невыполненных задач — оставшиеся дни на маркетинг, невозмещенные расходы на рекламу; 3) запросите подробный счет с указанием часов и расходов; 4) договоритесь о пропорциональном удержании в соответствии с выполненными этапами; 5) если переговоры затягиваются, подайте жалобу в местный совет по лицензированию недвижимости или суд по мелким искам, ссылаясь на законы о защите прав потребителей о неосновательном обогащении.
Можно ли требовать возмещения, если арендатор снимает квартиру, не въезжая в нее?
Возмещение возможно только в том случае, если в договоре на оказание услуг оплата услуг четко привязана к успешному заселению или если законы о защите прав потребителей предоставляют время для охлаждения, которое не истекло.
В Англии и Уэльсе Положения о потребительских договорах 2013 года предусматривают 14-дневный календарный период охлаждения для договоров, заключенных вне помещения или на расстоянии; письменная отмена в течение этого периода обязывает посредника вернуть полученные суммы в течение 14 дней, если только клиент прямо не потребовал немедленного исполнения и не признал ответственность за гонорар.
Если указание было дано лично в офисе агента, право на охлаждение не действует; возмещение зависит от того, классифицируется ли в письменных условиях оплата как обусловленная или заработанная после представления подходящей недвижимости, независимо от рода занятий.
Чтобы добиться возмещения: (1) изучите подписанные условия на предмет наличия в них пункта о «готовности, желании и возможности арендатора»; (2) соберите все сообщения о сроках выхода арендатора; (3) отправьте официальное письмо до начала действий со ссылкой на соответствующие положения договора и ст. 62-65 Закона о правах потребителей 2015 года о справедливости необсуждаемых условий; (4) обратитесь к омбудсмену по недвижимости или PRS, если переговоры не увенчались успехом.
Ожидайте от посредника вычета разумных расходов — на рекламу, проверку референтов или составление договора аренды, — если договор или законодательное руководство (например, Trading Standards «Работа агентства недвижимости и потребительское право», издание 2024 года) допускает частичное удержание пропорционально выполненной работе; доказательства потраченного времени и расходов третьих лиц могут быть запрошены в соответствии с частью 31 Правил гражданского судопроизводства.
Если соглашение о возмещении достигнуто или суд вынес решение о выплате, перевод должен быть осуществлен в течение 14 дней; за просрочку может быть начислен процент по установленной ставке (в настоящее время 8% годовых в соответствии с Положением о просрочке уплаты коммерческих долгов 2013 года).
Как документировать и согласовывать условия комиссии, чтобы избежать споров?
Рекомендация: Включите в договор аренды в качестве приложения график комиссионного вознаграждения с указанием процента, срока оплаты и правил погашения, если арендатор никогда не займет помещение; обе стороны должны поставить свои инициалы на каждой странице.
Ключевые моменты составления
- Определите «дату активации» (обычно это дата передачи ключей) и установите, что плата вносится только в этот момент.
- Включите оговорку о пяти рабочих днях, в течение которых плата может быть отменена без штрафных санкций.
- Держите плату на счете условного депонирования, управляемом нейтральной заинтересованной стороной, до даты активации; укажите в тексте номер счета условного депонирования и банк.
- Укажите формулу пропорционального возмещения (например, 20 % месячной арендной платы за каждую неделю упущенного срока проживания) для любого частичного возмещения.
- Добавьте пункт о разрешении споров, требующий письменного уведомления в течение семи дней и проведения медиации перед судебным разбирательством; укажите контактные данные местного центра медиации.
- Вставьте строку с указанием города и главы устава, регулирующего услуги агентства.
Тактика ведения переговоров
- Предложите скользящую шкалу вознаграждения: 50 % при исполнении, 50 % при активации. Это равномерное распределение риска и широко распространено на крупных городских рынках Великобритании.
- Установите потолок (например, месячная арендная плата или 8 % от годовой арендной платы, в зависимости от того, что ниже), чтобы вознаграждение было пропорциональным.
- Попросите агента отказаться от аванса или уменьшить его размер, если объект остается вакантным более 30 дней; данные о вакансиях обычно можно получить на местных порталах.
- Попросите, чтобы любые маркетинговые расходы были детализированы и вычитались из вознаграждения только при предоставлении квитанций.
- Оговорите пункт о «замене арендатора», позволяющий клиенту предоставить другого жильца в течение 14 дней и исключающий плату за отмену сделки.
- Регистрируйте каждое изменение с помощью электронных писем с отслеживанием изменений или электронной подписи с временными отметками.